外国人の日本での不動産購入時に必要な費用と書類
更新日：1 時間前
〜日本で不動産を購入する際に知っておきたい諸費用と税金〜
日本で不動産を購入する場合、外国人であっても日本人と同じ条件で土地や建物を取得することができます。しかし、不動産購入時には物件価格以外にも、税金や各種手数料など様々な費用が必要になります。
特に海外在住の方や、日本で初めて不動産を購入する方にとっては、「どのタイミングで、どのような費用が必要になるのか」を事前に理解しておくことが重要です。
ここでは、不動産を購入する際に必要となる代表的な費用と書類について、順番に分かりやすく解説します。
なお、不動産購入のステップについては、以下ページをご参照ください。
「外国人が日本で不動産購入時に知っておくべき重要なポイントと手続き」
１. 売買契約時に必要な費用
不動産の購入申込み後、売主と条件がまとまると「売買契約」を締結します。このタイミングで、主に以下の費用が必要となります。
項目 | 内容 |
印紙税 | 不動産売買契約書に貼付する印紙代 |
手付金 | 一般的に物件価格の10％程度 |
手付金について
手付金は、契約締結時に売主へ支払うお金です。通常は、決済時、最終的な売買代金の一部に充当されます。
なお、契約締結後に買主都合でキャンセルする場合、原則として手付金は返還されません。一方で、売主都合で契約解除となる場合は、売主は受領済みの手付金を返還し、さらに同額を支払わなければなりません。
２. 住宅ローン申込み時に必要な費用
外国人でも、日本の金融機関で住宅ローンを利用できる場合がありますが、永住権の有無、年収、勤務状況、日本国内での居住状況などによって審査基準は異なります。
項目 | 内容 |
印紙税 | 金銭消費貸借契約書（金融機関との住宅ローン契約）に貼付する印紙代 |
3. 残代金精算時（決済日）に必要な費用
物件の引渡し日（決済日）には、残代金と各種諸費用を支払います。
（１）残代金
項目 | 内容 |
残代金 | 売買価格から手付金を差し引いた金額 |
例
物件価格：5,000万円
手付金：500万円
残代金：4,500万円
（２）日割清算金
不動産には、年間で発生する費用があります。決済日時点を基準に、売主・買主間で日割清算を行います。
項目 | 内容 |
固定資産税・都市計画税 | 年間税額の日割清算 |
管理費・修繕積立金 | マンションの場合に必要 |
町会費等 | 地域によって発生する場合あり |
（３）仲介手数料
不動産会社へ支払う手数料です。
項目 | 内容 |
仲介手数料 | 一般的に「売買価格 × 3％ + 6万円 + 消費税」 |
※金額は、物件価格によって異なります。
（４）登記費用
不動産の名義変更や住宅ローン設定時に必要な費用です。
項目 | 内容 |
登録免許税 | 所有権移転登記・抵当権設定登記など |
司法書士への報酬 | 登記手続きを依頼する専門家への報酬 |
司法書士について
日本では、不動産登記手続きを「司法書士」が代行するのが一般的です。外国人の購入案件でも、本人確認や必要書類の確認を含め、司法書士がサポートを行います。
また、Dana Estateでは、英語対応が可能な司法書士のご紹介も行っておりますので、外国人のお客様でも安心して法的手続きを進めていただけます。
（５）住宅ローン利用時に必要な費用
住宅ローンを利用する場合は、以下の費用が必要になることがあります。
項目 | 内容 |
ローン事務手数料 | 金融機関へ支払う費用 |
ローン保証料 | 保証会社へ支払う費用 |
ローン保証料について
金融機関によっては、保証料が不要な場合もあります。その代わりとして、金利へ上乗せされるケースもあります。
（６）火災保険料
自然災害が多い日本では、不動産購入時の火災保険への加入が推奨されています。
特に住宅ローンを利用する場合、多くの金融機関では火災保険への加入を条件としています。
項目 | 内容 |
火災保険料 | 火災などで不動産等に被害が生じた際に、それらを補償する保険料 |
※保険料は、建物の築年数・構造・補償内容・保険期間などによって異なります。
4. 現金購入・住宅ローン購入時の費用イメージ
実際の購入時には、「どのタイミングで、どの程度の資金が必要になるのか」を事前に把握しておくことが重要です。以下は、5,000万円の物件を購入する場合の一般的なシミュレーション例です。
（１）現金購入シミュレーション
物件代金（売買価格）：5,000万円
項目 | 金額 | 内容・補足 | タイミング |
手付金 | 500万円 | 物件価格の約10％程度 | 契約時 |
物件の残代金 | 4,500万円 | 物件代金 − 手付金 | 決済時 |
諸費用 | 約200万円〜350万円程度 | ・物件価格の約4〜7％程度・登記費用、税金、仲介手数料等※物件種別や個別費用により異なります | 決済時 |
【補足】
・手付金500万円は契約時に支払い済みのため、決済時自己資金として支払う金額は、物件の残代金 4,500万円 ＋ 諸費用 約200万円〜350万円程度 ＝ 約4,700万円〜4,850万円となります。
・上記には、契約時の不動産売買契約書の印紙税は含まれておりません。
・上記諸費用には、引渡し数ヶ月後に課税される不動産取得税（5章参照）は含まれておりません。
（２）住宅ローン購入シミュレーション
物件代金（売買価格）：5,000万円
（例）頭金20％（1,000万円）、借入金額4,000万円の場合
項目 | 金額 | 内容・補足 | タイミング |
手付金 | 500万円（※1） | 物件価格の約10％（契約時に支払い、決済時に売買代金へ充当） | 契約時 |
頭金の残額（決済時充当分） | 500万円（※2） | 頭金総額1,000万円のうち、手付金（500万円）を差し引いた残額 | 決済時 |
住宅ローン | 4,000万円 | ・金融機関からの借入額（物件代金 − 頭金総額） | 決済時 |
諸費用 | 約300万円〜450万円程度 | ・物件価格の約6〜9％程度・登記費用、仲介手数料、ローン手数料・保証料、火災保険料等 | 決済時 |
【補足】
・頭金総額1,000万円のうち、手付金500万円（※1）は契約時に支払い済みのため、決済時に必要となる頭金の残額は、1,000万円 − 500万円（※1）＝ 500万円（※2）となります。
・決済時自己資金として支払う金額は、頭金の残額 500万円（※2）＋ 諸費用 約300万円〜450万円 ＝ 約800万円〜950万円となります。
・上記には、不動産売買契約書および住宅ローン契約（金銭消費貸借契約）の印紙税は含まれておりません（※電子契約の場合は印紙税非課税）。
・上記諸費用には、引渡し数ヶ月後に課税される不動産取得税（5章参照）は含まれておりません。
※上記シミュレーション記載の金額は一例のため、実際の金額は物件や金融機関の条件等により異なります。
5. 不動産購入後に必要な税金
不動産取得税
不動産を取得すると、一度だけ「不動産取得税」が課税されます。
項目 | 内容 |
不動産取得税 | 不動産取得後、約6か月〜1年程度で都道府県から納税通知書が送付される税金 |
通常は、購入直後ではなく、引渡し後約6か月〜1年程度で納付通知書が届きます。
6. 外国人が特に注意すべきポイント
（１）必要書類
日本居住の外国人の場合
日本に居住している外国人の場合、一般的に以下のような書類が必要となります。
住民票（発行後３ヶ月以内のもの）
印鑑登録証明書（発行後３ヶ月以内のもの）（住宅ローン利用者は必要）
在留カード
パスポート
実印、認印（住宅ローンを利用しない場合は、認印のみでも可能）
残代金支払い元口座のキャッシュカード、通帳、銀行届出印
管理費等引き落とし口座情報、銀行届出印（マンションの場合）
海外居住の外国人の場合
日本に居住していない外国人の場合、一般的に以下のような書類が必要となります。
宣誓供述書（Affidavit）: 日本の住民票の代わりとなる書類
パスポート
※必要書類は、購入方法・金融機関・国籍・居住地などによって異なるため、上記以外の書類が必要になる場合があります。
（２）為替リスク
海外送金を利用する場合、為替変動によって支払総額が変動する可能性があります。
（３）現金購入
外国人購入者の場合、日本の住宅ローン審査が厳しいこともあり、現金購入（Cash Purchase）を選択するケースが多いです。
まとめ
日本で不動産を購入する際には、物件価格以外にも、税金・登記費用・仲介手数料・保険料など、様々な費用が必要になります。
一般的には、中古物件は、購入価格に加えて、約6〜9％程度の諸費用を見込んでおくことが多いです。また、住宅ローン利用の有無や、購入する物件の種類（マンション・戸建・投資用物件など）によっても必要費用は異なります。
特に外国人による日本不動産購入では、銀行手続き・本人確認・海外送金など、日本特有の実務も関係してくるため、事前に専門家へ相談しながら進めることが重要です。
不動産購入をご検討の際は、購入価格だけでなく、諸費用や税金も含めた総額を確認したうえで、余裕を持った資金計画を立てることをおすすめします。
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