令和8年 地価公示から読み解く最新不動産動向（京都編）
更新日：6 時間前
― 安定する住宅地と高水準を維持する商業地 ―
令和8年の地価公示によると、京都府全体の地価は引き続き上昇基調を維持しています。
住宅地では実需に支えられた安定的な上昇が続き、商業地では高い上昇率を維持しながらも、前年と同水準で推移しています。
特に京都市中心部や京都駅周辺、観光エリアでは、引き続き高い地価水準が見られます。
京都府全体の地価変動率
京都府全体では、住宅地・商業地ともに上昇基調を維持しています。
用途 | 地価変動率（％）2024年 | 地価変動率（％）2025年 | 地価変動率（％）2026年 |
住宅地 | 1.6 | 2.0 | 2.3 |
商業地 | 5.1 | 7.9 | 7.9 |
京都市の地価変動率
京都市は府全体を上回る上昇率で推移しており、府内地価上昇を牽引しています。
用途 | 地価変動率（％）2024年 | 地価変動率（％）2025年 | 地価変動率（％）2026年 |
住宅地 | 2.5 | 3.2 | 3.6 |
商業地 | 6.6 | 10.2 | 10.1 |
住宅地の動向
住宅地は、全体として緩やかな上昇が続いています。
低金利環境の継続や居住環境の良さを重視した需要により、都心部のみならず近郊地域へも需要が広がっています。
こうした動きを背景に、近郊地域（宇治市・城陽市・向日市・長岡京市・大山崎町）の平均変動率は、令和7年 2.8%、令和8年 2.8%と、安定した水準で推移しています。
住宅地上位ランキング
◼︎ 価格ランキング
順位 | 所在地 | 2026年価格（円／㎡） | 前年（2025年）変動率（％） |
1 | 京都市上京区室町通下立売上る勘解由小路町156番 | 800,000 | 7.1 |
2 | 京都市上京区小川通一条下る小川町206番1 | 773,000 | 8.6 |
3 | 京都市上京区新烏丸通下切通シ上る新烏丸頭町191番3 | 657,000 | 6.0 |
◼︎ 上昇率ランキング
順位 | 所在地 | 2026年価格（円／㎡） | 前年（2025年）変動率（％） |
1 | 京都市東山区高台寺南門通下河原東入桝屋町353番5 | 597,000 | 11.7 |
2 | 京都市東山区粟田口三条坊町2番5外 | 534,000 | 6.9 |
3 | 京都市南区久世上久世町360番 | 410,000 | 8.8 |
商業地の動向
商業地は、住宅地と比較して高い水準を維持しつつ推移しています。
訪日外国人観光客の回復に伴う人流の増加により、観光地や繁華街周辺では需要が活発化し地価の上昇が見られるほか、京都駅周辺などの再開発の進展と、店舗・ホテル・マンション用地に対する需要の拡大が相まって、商業地全体の地価上昇を支える要因となっています。
また、その影響を受け、近郊地域の平均変動率は、令和7年 5.6%、令和8年 5.8%と、高水準での上昇を示しています。
商業地上位ランキング
◼︎ 価格ランキング
順位 | 所在地（建物名含む） | 2026年価格（円／㎡） | 前年（2025年）変動率（％） |
1 | 京都市下京区四条通寺町東入2丁目御旅町51番外（みずほ銀行京都支店四条河原町出張所） | 11,500,000 | 10.5 |
2 | 京都市下京区烏丸通七条下る東塩小路町734番外（中信駅前ビル） | 8,870,000 | 18.5 |
3 | 京都市下京区塩小路通烏丸西入東塩小路町614番（関電不動産京都ビル） | 7,700,000 | 18.0 |
◼︎ 上昇率ランキング
順位 | 所在地（建物名含む） | 2026年価格（円／㎡） | 前年（2025年）変動率（％） |
1 | 京都市南区東九条上殿田町52番（KKDビル） | 5,430,000 | 21.9 |
2 | 京都市南区東九条北烏丸町36番1外（はしば内科） | 588,000 | 20.9 |
3 | 京都市南区東九条上殿田町41番1（いまいビル） | 2,170,000 | 20.9 |
総合考察
京都府の地価動向は、用途ごとに異なる要因のもとで推移しています。住宅地は実需を背景に安定した上昇が続いており、都心部に加えて近郊地域にも広がる傾向が見られます。一方、商業地は観光の回復や再開発の進展に支えられ、高水準を維持しながら推移しています。
こうした動向を踏まえると、京都における不動産購入では、エリア特性と用途の違いを踏まえた判断が重要となります。住宅地は居住環境の良さや将来の資産安定性を重視した選定が求められる一方、商業地は観光地や主要駅周辺といった立地条件や再開発の進展状況が価値に大きく影響するため、収益性や将来性を見据えた検討が重要となります。
地価公示の概要
地価公示とは、毎年1月1日時点における標準的な土地価格を国が評価し公表する制度です。これは土地取引の目安となるだけでなく、公共事業用地の取得価格算定などにも活用される重要な指標です。
（参考資料：2026年5月1日 国土交通省 令和8年地価公示の概要、京都府 令和8年地価公示の概要（京都府）、京都府 令和7年京都府地価調査結果の概要）
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